건설/부동산

건설소송의 특징

건설소송은 건설공사의 공정이 복잡하여 소송상 쟁점이 많습니다. 수반되는 전문적인 지식이 필요하며, 전문적인 감정결과가 소송결론의 큰 비중을 차지하게되며 소송이 장기화 되는 경우가 많습니다.
1)복잡성 2)소송기간의 장기화 3)전문지식의 필요성 4)감정의 중요성 5)조정의 필요성

건설소송의 유형

건설소송은 매우 방대하게 이루어지고 있습니다. 설계자와 건축주 사이에 계약불이행, 보수청구권, 감리자의 계약상 책임문제, 시공 후 건물에 대한 하자담보책임 등에서 많은 분쟁이 발생하고 있습니다.

설계/감리/시공 관련

설계자는 건축주와의 설계계약을 체결하므로 이에 기하여 계약책임이 성립이 됩니다. 주로 설계내용이 건축주의 요건에 맞는지, 설명의무를 이행했는지 등이 문제가 됩니다. 설계가 건물의 안전한 이용을 위협할 정도로 이루어지면 건축주는 설계로 인한 불법행위책임도 물을 수 있습니다. 또한, 제3자가 잘못 된 설계로 인해 직접적인 피해를 입었을 경우 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
설계자는 건축주에 대해 설계보수청구권을 가지며, 중간에 계약이 해지되면 건축주는 적정한 보수를 산정하여 지급할 의무가 있습니다. 또한 설계도 및 건축물의 저작권은 설계자에게 귀속되는 것이 원칙이기 때문에 건축주가 설계도를 무단으로 유용할 경우에 저작권침해의 문제가 생길 수 있습니다.
그 밖에 공사지체시의 지체상금, 제3자의 일조권, 전망권 등의 근린문제, 공사로 인한 건물피해, 감리자의 계약상 책임, 불법 행위 책임의 성부, 감리자의 보수청구권의 문제가 발생 할 수 있습니다.

매도청구권의 행사

건축공사 등을 금지하는 가처분으로는 물권적 청구권에 기한 가처분과 상린관계에 기한 가처분, 토지이용권에 기한 가처분, 도급계약상 권리에 기한 가처분 등의 매도청구권을 행사할 수 있습니다.

물권적 청구권에 기한 가처분

인접지의 지반붕괴, 인접 건물에 균열이 발생한 경우, 또는 그러한 염려가 있는 경우에 인접 건물의 소유자는 민법 제 214조에 기하여 자기의 소육권에 기한 청구권에 기한 가처분을 구할 수 있습니다.

상린관계에 기한 가처분

민법 제 215조, 제 244조에 기하여 인접지 건물 또는 토지의 소유자는 침해자에 대하여 건축금지가처분을 구할 수 있습니다.

토지이용권에 기한 가처분

타인이 소유하거나 점유하는 토지에 대해 건물을 건축하는 자에게 건물부지의 점유자 등 이용권을 가진 자는 방해배제 및 방해예방청구권에 기하여 건축공사의 금지(또는 중지)를 구할 수 있습니다.

도급계약상 권리에 기한 가처분

수급인이 설계도 등에 반하여 공사를 진행함으로써 도급인에게 현저한 손해를 입힐 우려가 있는 경우, 도급인은 도급계약상 권리에 기하여 건축공사중지가처분을 구할 수 있습니다.

명도소송

명도란 토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 말합니다. 즉 소유자의 건물이나 토지를 제 3자가 점유할 경우가 생기고, 원인된 계약 등이 무효/취소/해제/해지되면 점유자는 소유자에게 당해 부동산을 명도하여야 합니다. 그러나 여러 가지 이유로, 점유자는 소유자에게 명도하지 못하는 이유와 소유자는 반드시 명도 받아야 하는 필요가 상충하고 법으로 해결할 수 밖에 없는 상황이 되어 사건이 법원에 계류되는데, 이를 [명도소송]이라 합니다.

명도소송의 다양한 유형

· 임차인이 임대차 기간 만료에도 불구하고 임대인에게 임의 명도를 하지 않을 경우
· 임차인이 차임(월세)을 지급하지 않을 경우
· 임대인이 임차인의 동의없이 임대 건물 내 임차인 소유의 동산(물건 등)을 처분(혹은 이동)하고, 새로운 임차인에게 임대하였을 경우
· 낙찰자의 명도 요구에도 불구하고 권원없는 점유자(대항력 없는 임차인, 가장 유치권자 등)가 임의 명도하지 않을 경우
· 대항력 있는 임차인(혹은 적법한 유치권자 등)이 경,공매의 낙찰자로부터 명도 청구(혹은 인도명령)을 받은 경우
· 상가건물의 임대인이 임차인에게 명도를 요구하면서 임차인의 영업을 방해하는 경우

임대차소송

임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익할 수 있게 하고, 임차인이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다. 임대차는 동산이나 부동산 어느 것이나 그 목적물로 할 수 있는데, 특히 가옥의 임대차는 임차인의 생활과 직결되는 주거제공의 역할을 합니다. 그러나 부동산 임차인은 경제적 약자이기 때문에 전세권의 등기를 갖추지 못하는 경우가 많아 불이익을 감수할 수밖에 없고 이러한 사회적 폐단을 없애고 서민의 주거안정을 도모하기 위하여 '주택임대차보호법'을 제정하여 임차인을 보호하고 있습니다.

임대차 분쟁의 다양한 유형

· 임차보증금 반환에 관한 법률관계
· 임대차 기간 만료 후 임대차 계약의 갱신 및 효력
· 선순위 저당권에 대한 임차인의 대항력
· 임대인의 소유권 상실시 임차인의 법적 지위
· 보증금 증액의 한계
· 경매나 공매시 임차보증금의 우선변제권
· 주택의 공유자 중 일부와 체결한 임대차계약의 효력
· 임차인이 무단 전대한 전차인의 과실로 임차 목적물이 손괴(혹은 소실 등)될 경우 임차인의 책임 여부
· 임대인이 '새 임차인을 구하지 못했다'는 이유로 임차보증금을 반환하지 않을 경우
· 임대차 계약시 보증금을 안전하게 보호하는 방법
· 전입 신고시 층·호수를 잘못 기재한 경우 주택임대차보호법상의 대항력
· 임대인이 임대 목적물의 부속시설(부엌, 화장실 등)을 수선해주지 않을 경우
· 임대차 계약시 임대인이 일방적으로 차임(월세) 및 보증금을 인상할 수 있다고 약정한 경우

소유권 분쟁 소송

소유권이란 물건을 배타적으로 지배하여 사용·수익·처분할 수 있는 권리로서 재산권 중에서 가장 기본이 되는 권리입니다. 이러한 소유권의 개념은 법상 개념이고, 보통 소유권 분쟁이라 함은 물권 전반의 분쟁을 말합니다.

소유권 분쟁의 다양한 유형

· 부동산 소유권 이전 등기 후 증여 해제 원인
· 타인의 대지 매수 후 대금 미납시, 자기의 노력으로 건물을 건축하면서 건축허가명의를 대지소유자로 한 경우의 법률관계
· 이혼위자료로 양도한 아파트의 소유권 이전등기
· 소유권 이전 등기를 미루다 전 소유자에게 세금이 부과된 경우
· 무허가 건물이 등기절차 없이 이중으로 양도된 경우, 선매수인이 후매수인을 상대로 한 소유자 명의변경청구
· 농지를 상속받을 경우에 농지취득자격 여부
· 중복등기에 따른 국가를 상대로 한 보존등기말소 청구
· 등기필증 분실시 부동산 소유권 이전등기 신청 방법
· 매도인 사망으로 인한 피상속인 대상 소유권이전등기 신청
· 경매목적물의 소유자가 경매로 인하여 입게 된 손해의 범위
· 인접한 건물의 신축으로 피해 예상시 해당 건물의 철거 청구
· 무주부동산으로 국가명의로 등록된 토지에 대한 상속인의 원인무효소송

매매 분쟁 소송

매매란 재산권과 금전을 서로 교환할 것을 내용으로 하는 계약으로서 매매계약에 의해 매도인은 일정한 재산권을 이전할 의무를 부담하게 되고, 이에 대한 대가로서 매수인은 약정된 금액의 금전을 지급할 의무를 지게 됩니다.

매매 분쟁의 다양한 유형

· 위약금 약정이 없는 경우 매매계약해제와 손해배상의 범위
· 위약금 약정이 있는 경우 매매계약해제와 손해배상의 범위
· 계약금을 지급하지 않고 있던 중 계약을 해제할 경우
· 매매목적물의 가압류를 이유로 매매계약의 해제 가능 여부
· 매수인의 잔금이행지체로 인한 계약해제시 법률관계
· 토지거래허가지역 내의 부동산매매계약의 해제
· 매매목적물(토지 등)의 수량이 부족한 경우 대금감액청구 가능 여부
· 중도금까지 받은 부동산 매도인이 이중매매를 한 경우
· 부동산 매수 후 이전등기 전에 매도인의 채권자가 한 압류의 효력
· 교환 받은 토지에 건축 제한이 있는 경우 계약취소 여부
· 부동산중개업자의 주의 의무
· 부동산 거래신고 위반 시 과태료
· 등기부를 믿고 매매한 경우 법률 관계 등